Olcsó hitel, de költséges döntések – miért elengedhetetlen a pénzügyi tanácsadás az Otthon Start program előtt?

Megérkezett a 3 százalékos lakáshitel, amit sokan életük lehetőségének tartanak. A Független Pénzügyi Közvetítők Országos Szövetsége szerint azonban nemcsak az olcsó hitel, hanem a professzionális tanácsadás is kulcsfontosságú: a szabályok szigorúak, az ingatlanállomány rendezetlen, és a rossz döntések akár több millióba is kerülhetnek.

Rendkívüli hírként érkezett, hogy az új, évi 3 százalékos kamat mellett (feltételezhetően 2025 szeptemberétől) felvehető lakáshitel érkezik a magyar piacra. Az új lehetőséggel további információ- és ügyféligény is megjelenik, hogy az az ügyfelek teljes körű tájékoztatást kapjanak, miközben tudható, hogy a banki leterheltség aligha fog csökkenni. Felértékelődik tehát annak a szerepe, hogy az ügyfeleknek legyen adekvát segítőjük, aki végigvezeti őket ezen komplex termék igénylési folyamatán, illetve segít abban, hogy a hitel mellett elérhető további lehetőségeket is maximálisan kihasználják - mondták az Indexnek a Független Pénzügyi Közvetítők Országos Szövetségének (FPKOSZ) elnökségi tagjai.

Fülöp Krisztián és Sándorfi Balázs felhívták a figyelmet arra, hogy a lakáshitel-szerződések több mint felét jelenleg is közvetítők közreműködésével zárják le a bankok. Ha a múlt héten bejelentett új termék esetében a tervezett szabályozás kizárná, vagy akár csökkentené a közvetítők jutalékait, az jelentős nehézségeket okozna sokak számára az információhoz jutásban és a hitelfelvételi folyamatban.

Az új hitel egy remek lehetőség, de fontos megjegyezni, hogy a támogatás igényléséhez számos feltétel teljesítése szükséges. Ezért egy rendkívül összetett termékről beszélünk. Mivel az állami támogatásra csupán egyszer van lehetőség minden ügyfél számára, elengedhetetlen, hogy amikor erre a lépésre sor kerül, a konstrukció minden részletét az ügyfél egyedi igényeihez és körülményeihez igazítsuk.

Fülöp Krisztián, a Duna House hitel üzletágának vezetője, aki a hitelközvetítés mellett az ingatlanforgalmazás területén is aktív, figyelmeztet arra, hogy a hitelfelvétel előtt érdemes alaposan tájékozódni. A budapesti agglomerációban és vidéki településeken megcélzott lakóházak körülbelül egyharmada jogi szempontból nem rendezett, ami komoly problémákat okozhat. Például előfordulhat, hogy a lakáshoz tartozik egy korábban leválasztott előtér, vagy történt egy szobabővítés, amelynek nincs nyoma az ingatlan nyilvántartásban vagy a térképmásolaton. Ilyen esetekben a banki ügyintézők nem tudnak segíteni a problémák rendezésében, és ez a hitelszerződés megkötését is megakadályozhatja. Itt jön képbe a hitelközvetítő, aki nemcsak a hitelekkel foglalkozik, hanem az ilyen ügyek rendezésében is hathatós támogatást nyújt.

Innét kezdve természetesen felmerül a kérdés: "Ki állja a révészt?" Érdemes-e az állami támogatásnak akár egy részét is jutalékok kifizetésére fordítani, különösen akkor, ha egy termék - ahogy azt a 3%-os kamatozású hitel esetében is tapasztalhatjuk - szinte magától kelendővé válik? Sándorfi Balázs, a Bankmonitor.hu ügyvezetője, ezzel összefüggésben arra figyelmeztet, hogy

Ezzel Magyarország a régióban egyedülálló helyzetben van, hiszen más országokban a piac határozza meg a jutalékok mértékét, általában a magyar jutalékplafon körüli szinten.

E tekintetben tehát nem indokolt azt feltételezni, hogy a közvetítők díjazása extra terhet jelentene a költségvetés számára. Sőt, a támogatott hiteltermékek esetében a közvetítők által végzett munka időigénye a bonyolult előírások miatt (mint például a személyi és ingatlanfeltételek, valamint a termékhez kapcsolódó jövőbeli kötelezettségek részletes ismertetése az ügyféllel) jelentősen meghaladja a hagyományos, azaz nem támogatott lakáshitelek esetében tapasztaltakat. Így a nagyobb időráfordítást alacsonyabb jutalék nem indokolja.

Ráadásul - emlékeztet Sándorfi Balázs - a jelenlegi kamatszintek mellett az a furcsa helyzet állt elő, hogy a bankok számára ma kifizetődőbb államilag támogatott hitelt nyújtani. Az eddigi hasonló konstrukciók - CSOK+, Munkáshitel - esetében az ügyfél által fizetett kamat mellé az állam kamattámogatást nyújt. Ennek során a bank a hitel után végső soron a mindenkori 5 éves állampapír aukciós átlaghozam 110 százaléka +1 százalékos kamatbevétellel számolhat. Ez a jelenlegi kamatszintek mellett 8 százalék feletti összeget jelent.

A tiszta banki marzs, amely a hitel kamata és a bank által elérhető piaci kamat közötti különbséget jelenti, jelenleg körülbelül 1,7 százaléknál tart. Ez a marzs az, amely a bank költségeit – például a jutalékokat – fedezi, valamint hozzájárul az ügylet nyereségéhez. Ezzel szemben a piaci kamatozású hitelek esetében a bankok átlagosan 6,5-7,7 százalékos teljes hiteldíj-mutatót alkalmaznak, és ezeknél a hiteleknél gyakran előfordul, hogy nincs is marzs. A bankok helyzete azonban nem válságos, hiszen a hiteleik finanszírozása főként az ügyfelek betéteiből származik, amelyek után viszont nem igazán kínálnak kamatot.

Az FPKOSZ elnökségi tagjai egyetértenek abban, hogy a bankok és a Magyar Nemzeti Bank számára is kulcsfontosságú a fenntartható lakáshitelezéshez szükséges 100 bázispont körüli marzs fenntartása hosszú távon. Ezen felül várható, hogy az állampapírhozamok csökkenésének következtében a kamattámogatott hitelek marzsa is mérséklődni fog. Fontos azonban hangsúlyozni, hogy ezek a trendek nem állnak közvetlen kapcsolatban a hitelközvetítési tevékenységgel.

Fontos hangsúlyozni - emelik ki az FPKOSZ szakértői -, hogy a hitelközvetítők jutaléka már nem csupán az ügyfélszerzésért jár. A közvetítők ma már az előszűrést is elvégzik, sőt, a digitális adatrögzítést is magukra vállalják a pénzintézetek helyett. Emellett folyamatosan, 24 órában készen állnak arra, hogy válaszoljanak az ügyfelek kérdéseire, hiszen érthető módon sokan bizonytalanok, amikor évtizedes, több millió forintos kötelezettségvállalás előtt állnak. Tapasztalataink szerint a családok pénzügyi igényei gyakran nem a banki nyitvatartási időben merülnek fel, amikor sokan dolgoznak, és sürgős válaszokra van szükségük - emelte ki Fülöp Krisztián. Az adminisztrációs és ügyfélszolgálati feladatok átvállalásával a hitelközvetítők jelentős költségmegtakarítást érnek el a bankok számára.

Az FPKOSZ vezetői hangsúlyozták, hogy a jelenlegi bankpiac működésének struktúrája, amelyben 2-3 domináns nagybank és néhány közepes méretű pénzintézet versenyez, szoros kapcsolatban áll az értékesítési csatornák fejlődésével. E csatornák - mint például a bankfiókok, közvetítők és a közvetlen digitális értékesítési lehetőségek - egy folyamatosan alakuló trendet tükröznek, amely a technológiai újítások és az ügyfélvárakozások változásával párhuzamosan zajlik. A szakértők véleménye szerint, ha a szabályozó szerv eltérítené vagy csökkentené az Otthon Start Programhoz kapcsolódó értékesítési jutalékot, az mesterségesen megszakítaná ezt a fejlődési irányt, és jelentős hatással lenne az értékesítési csatornák közötti arányokra. Különösen figyelemre méltó, hogy a hitelközvetítők arra is felhívják a figyelmet, hogy a jutalék mértékét bármely bank saját belátása szerint módosíthatja. Ugyanakkor elismerik, hogy ha a piac többi szereplője nem követi ezt az utat - ami a verseny következményeként valószínűnek tűnik - akkor az érintett bank kiárazná magát a piacról.

Felvetésünkre a hitelközvetítői képviselők nem tartják reálisnak, hogy sokan szeretnék megoldani, hogy a jogszabály szándékával szembemenve ne csak az első lakáshoz jutást támogassa a program. A piacon már hallani híreket arról, hogy - például a maximum 50 százalékos tulajdonrész adta lehetőségeket kihasználva - sokak abban gondolkodnak, hogy valahogy "okosban" megoldják, s például a korábban felvett piaci hitelüket olcsóbbra cseréljék, például úgy, hogy valahogy családon belül, névleg történjen adásvétel, aminek következtében az így megkapott hitelösszeg végső soron a család 2. vagy sokadik lakásának megvásárlására fordítódhat. Sándorfi Balázs ezzel kapcsolatban arra hívta fel a figyelmet, hogy

Ráadásul miután részletszabályok kidolgozása még hátravan, a jogalkotónak így még bőven lehetősége van arra, hogy bezárja a kiskapukat. Másrészt pedig - jelezte az FPKOSZ elnökségi tagja - az ügyeskedés a közvetítőknek sem lehet érdeke, hiszen a rövid távú haszonszerzés érdekében saját piacukat a tennék tönkre. Fülöp Krisztián arra emlékeztetett, hogy az elmúlt években alaposan megrostálódott a közvetítői piac, ma már csak 6000-6500 fő foglalkozik hitelközvetítéssel Magyarországon, ők azonban életpályaként tekintenek erre a tevékenységre.